En la compra de un piso en España como no residentes, ¿Sabemos qué constará en nuestra escritura de compraventa?
Para la compravente de un inmueble en España, no residentes, veremos estos pasos legales. Encontraremos los siguientes apartados en una escritura.
PRIMERA: PARTES
COMPARECIENTES: Datos de las partes, vendedora y compradora, cuya identificación quedará en los archivos informáticos de la Notaria.
URBANA: Datos del propietario, y características de la finca a traspasar, domicilio, superficie en m2.
CUOTAS: Mención de la cuota (porcentaje perteneciente al piso) en los elementos comunes del edificio y en los elementos generales de la urbanización.
INSCRIPCION: Datos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la Provincia.
MANIFESTACION: La parte vendedora hace una manifestación que conforme al art. 98.3 de la Ley 7/2022 del 8 de abril de Residuos y Suelos contaminados para una economía circular que no ha realizado ninguna acƟvidad potencialmente contaminante del suelo.
TITULO: Constan los datos de adquisición de la vivienda, resultante de las manifestaciones y de la nota simple informaƟva del Registro de la Propiedad ante lo cual se exhibe copia autorizada.
REFERENCIA CATASTRAL: Se cumple con la obligación de presentar la referencia catastral, por lo tanto se exime de hacer la correspondiente declaración de alteración ante la Gerencia Territorial de Catastro.
VALOR: El notario obtiene a través de procedimientos telemáƟcos de la Dirección General de Catastro la“certificación catastral del valor de referencia” de la finca, que se incorpora a la matriz, en la que figura un valor de referencia.
CARGAS, GRAVAMENES, LIMITACIONES, INFORMACION REGISTRAL: En este apartado consta si la finca tiene una afección fiscal que conste en la nota simple informativa. También se deja asentado de una afección al pago del 3% para venta de no residentes, por un plazo de 5 años.
Se incorpora a la matriz tesƟmonio, por fotocopia del modelo 211, (Retención en la adquisición de bienes inmuebles sin establecimiento permanente) correspondiente a la citada retención.
ARRENDAMIENTOS: Se dejará constancia si la finca en cuesƟón se encuentra arrendada en el momento de la venta.
CERTIFICACIÓN GRÁFICA Y DESCRIPTIVA: El Notario dá fe, que ha obtenido mediante procedimientos telemáƟcos seguros habilitados y de conformidad con el art. 6.6 de la Resolución del 28 de Abril del 2003 de la Dirección General del Catastro, la cerƟficación catastral (acreditaƟva de la referencia catastral y/o descripƟva gráfica).
Los otorgantes manifiestan que la descripción, que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble se corresponde con la realidad física del mismo en el momento del otorgamiento, advirƟendo de las consecuencias en caso de no coincidencia.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: El notario consultará de forma telemáƟca con el Ayuntamiento correspondiente, a través del Sistema Integrado de gestión del Notariado, que la finca objeto de la presente escritura, se halla al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La parte transmitente de la finca objeto de la escritura, declara que se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte.
El Notario hace constar que la declaración de la parte transmitente coincide con la cerƟficación expedida por el secretario de la Comunidad de Propietarios.
El Notario advierte al transmitente su obligación de informar a la Comunidad de Propietarios, el cambio de la Ɵtularidad de la finca y las consecuencias de su incumplimiento.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA: La parte vendedora entrega a la compradora el cerƟficado de eficiencia energéƟca previsto en el Real Decreto 390/2021 de 1 de junio.
ESTIPULACIONES DE LA COMPRAVENTA:
PRIMERA: COMPRAVENTA. Se deja que constancia quien vende y compra y que el comprador acepta la finca en el estado de cargas, arrendaƟcio, ocupacional, reseñado en la exposición y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad.
SEGUNDA: PRECIO.
Importe que la parte compradora satisface a la parte vendedora. Esta última otorga carta de pago a la compradora. En el contexto de una escritura en España, el apartado del precio se refiere al importe que la parte compradora satisface a la parte vendedora por la propiedad en cuestión. Este apartado es crucial ya que establece la transacción económica que respalda la compraventa. Es importante que se detalle claramente el valor acordado para evitar posibles malentendidos o disputas futuras.
De acuerdo con la legislación vigente en España, el precio de la compraventa de un inmueble debe estar claramente especificado en la escritura. Además del monto acordado, es común incluir detalles sobre cómo se realiza el pago, ya sea en efectivo, mediante transferencia bancaria u otros medios.
Además, es importante aclarar si el pago se realiza de una sola vez o en cuotas, en cuyo caso deberían establecerse claramente las fechas de pago y los montos correspondientes.
En este apartado también se suele incluir la forma en que se entrega la carta de pago por parte del vendedor a la compradora, lo que implica un recibo que acredita que el monto acordado ha sido satisfecho en su totalidad. Esta carta de pago es un documento importante que respalda el cumplimiento del acuerdo entre ambas partes y su entrega es un paso fundamental en la transacción de la propiedad.
TERCERA: GASTOS.
Todos los gastos e impuestos que origine la escritura (excepto el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos) serán a cargo de la parte compradora. Por lo general ambas partes, acuerdan que el IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles, correspondiente al año en curso, será prorrateado entre las partes.
CUARTA: REQUERIMIENTO AL NOTARIO RESPECTO AL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR
DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el art. 254, apartado 5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente requiere al Notario que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de la escritura, con el
valor de la comunicación a que se refiere el art. 110, apartado 6, letra b) de la Ley Reguladora de las Haciendas locales.
El Notario, en virtud del acuerdo de colaboración telemática concertado entre el Consejo General del Notariado y la Federación Española de Municipios de fecha 4 de abril 2013, dá cumplimiento a este requerimiento mediante el envío de copia simple por correo notarial corporaƟvo bajo su firma electrónica, incorporando el correspondiente reporte electrónico cuya recepción hará constar por diligencia.
QUINTA: RETENCIÓN DEL IMPESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.
La parte adquirente declara haber retenido el 3% del precio de venta, en concepto de pago a cuenta del IRPF (Impuesto de Renta sobre las Personas Físicas), correspondiente al vendedor, quedando obligada, la parte compradora, a su ingreso en la Delegación de Hacienda, dentro de los plazos legales (Real Decreto 1776/2004, de 30 de Julio, por el que se aprueba el reglamento del impuesto sobre la Renta de No Residentes, art. 14, y su nueva redacción dada por el Real Decreto de 22 de diciembre de 2006).
REMISIÓN DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA Y/O TELEFAX. El notario informa a los comparecientes que de conformidad con el art. 249.2 del Reglamento Notarial procederá a remiƟr telemáƟcamente copia autorizada electrónica de esta escritura al Registro de la Propiedad/MercanƟl competente.
OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN. De conformidad con la legislación de protección de datos, el Despacho Notarial es responsable del tratamiento de datos con las finalidades del otorgamiento del documento público y su facturación, así como respecto del cumplimiento de las obligaciones de diligencia debida en materia de blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública es responsable del archivo y protocolo notarial.
OBLIGACIONES FISCALES: Se describen, la autoliquidación del impuesto, plazos, responsabilidades y afección de bienes y especialmente que, a efectos del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la transmisión onerosa o lucraƟva de inmuebles, siempre que tengan valor de referencia, éste consƟtuirá la base imponible de dichos impuestos. Obligaciones y responsabilidades tributarias que incumben a las partes y consecuencias de la inexacƟtud de las declaraciones. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción de la escritura, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación del impuesto Incremento de Valor de los Terrenos
Urbanos.
SEXTA: CONSENTIMIENTO Y FIRMA.
Los gastos aproximados a continuación:
La notaría
Honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
El Registro de la Propiedad Los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble,
aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
Los impuestos vinculados a la compraventa En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2023 asciende al 10%. Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada
comunidad autónoma.
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) Impuesto de transmisión Patrimonial 7% (ej. Andalucía).
